Fiche pratique : taxation des plus values immobilières

 

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier

 

Entre  la taxation à l'IR, la CSG et la CRDS, et des abattements pour durée de détention différents, il n'est pas toujours simple  de calculer à quel montant d'impôt va réellement être soumise votre plus-value immobilière....

 

Depuis le 1er septembre 2014, le régime de taxation des plus-values immobilières dégagées par la vente d’un bien immobilier est identique quel que soit la nature du bien (logements, bureaux, locaux commerciaux…).

A deux exceptions près : D’une part, la surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values dont le montant excède 50 000 € ne s’applique pas aux ventes de terrains et, d’autre part, les cessions de terrains bénéficient, jusqu’au 31 décembre 2015, d’un abattement exceptionnel sur la plus-value de 30 %.

Le régime général

Taux d’imposition

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %, et sont soumises aux prélèvements sociaux (15,5 %). Soit un cumul de taxation de 34,50%

A cette imposition, peut s’ajouter, pour les cessions d’immeubles bâtis, une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value excède 50 000 €.

Base de taxation

La plus-value taxable est la différence entre le prix de vente net obtenu lors de la cession et le coût d’achat payé lors d el’acquisition.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est, ainsi, exonérée d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

A noter : les années de détention se comptent en année pleine. Par exemple, si vous avez gardé votre bien durant 8 ans et 7 mois, seule la durée de 8 années sera retenue pour calculer l’abattement.

 Taux d'abattement selon durée de détention du bien

Exemple : Vous revendez au bout de la quinzième année de détention un bien immobilier avec une plus-value de 20.000 € .

Taxation à l'IR : Abattement de 6% de la 6ème à la 15ème année, soit 10 ans, donc un abattement 60 % : base de la taxation 20.000 x 40% = 8.000 € .Montant de la taxation : 8.000 € x 19% = 1.520 €

Taxation aux cotisations sociales : Abattement de 1.65 % de la 6eme à la 15ème année, soit  10 ans, donc un abattement de 16,50 %: base de la taxation : 20.000 x 83.50% = 16.700 €. Montant de la taxation : 16.700 € x 15,50 % = 2.588,50 €

Taxation totale : 1520 + 2.588,20 = 4.108,50 €, soit en définitive une taxation à 20.54 %

 

La taxe additionnelle, qui s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 € concerne seulement les cessions d'immeubles bâtis. Elle s’échelonne, en fonction du montant total de la plus-value imposable, de 2 à 6%.

Abattement supplémentaire de 30% pour les cessions de terrain à bâtir

Les ventes de terrains bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30 %, applicable à l’une et l’autre des assiettes imposables (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) après application des abattements pour durée de détention. Pour en bénéficier, l’avant-contrat doit avoir acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et l’acte définitif doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse (soit, le 31 décembre 2017 pour les promesses signées en 2015).

Exonérations :

Certaines ventes immobilières sont, par nature, exonérées d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien. Les exonérations sont les suivantes (chacune étant soumises à des conditions spécifiques) :

  • Vente de la résidence principale et des dépendances
  • Première vente d'un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et qu’il remploie, dans un délai de 2 ans, le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans ;
  • Partage d’indivision conjugale ou de droit de succession et assimilés
  • Première cession d’une habitation détenue en France par un  non-résident, dans la limite de 150.000 € de plus-value nette imposable ; 
  • Cession réalisée par des retraités ou invalides de condition modeste.